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Un Fisco che penalizza le immobiliari

  • di Luigi Mondardini

    La compilazione del modello Unico 2014 rende sempre più evidente il carico fiscale delle società immobiliari.

    Sussistono oggettive penalizzazioni  sotto il profilo delle imposte per le società che costruiscono o affittano fabbricati ; si tratta in particolare della  indeducibilità degli oneri finanziari e del tema relativo alle  svalutazioni delle rimanenze.
     
    Recentemente l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 78/E/2013, è intervenuta sulla dedu¬cibilità delle svalutazioni   delle rimanenze immobiliari. 
     
    Interpretando letteralmente l’art.92 del Tuir, l’Agenzia ha affermato che per i beni valutati a costi specifici secondo le regole del co.5 di quest’ultimo articolo, tra cui, in particolare, gli immobili, le svalutazioni operate in base al valore normale dell’ultimo mese non assumono effetti fiscali.
     
    Di conseguenza scatta l’obbligo di riprendere a tassazione nella dichiarazione dei redditi ogni minor valore iscritto in bilancio, prima dell’effettiva vendita del bene, anche se basato su elementi certi, come ad esempio i prezzi realizzati dalla stessa impresa su vendite di immobili similari, oppure sui valori indicati in contratti prelimi¬nari stipulati sugli stessi beni oggetto di rilevazione nelle rimanenze.
     
    La svalutazione delle rimanenze di immobili in costruzione si accompagna poi ad un altro meccanismo penalizzante.
     
    La minor valorizzazione civilistica delle ri¬manenze, pur se indeducibile ai fini Ires, abbatte il Rol (differenza tra valore e costi della produzione al lordo di ammortamenti e leasing), impedendo così di dedurre gli oneri finanziari che, se fossero invece stati iscritti a in¬cremento delle rimanenze, sarebbero usciti dal test previsto dall’art.96 del Tuir, per essere dedotti senza alcuna limitazione.
     
    Infine per le immobiliari una nota positiva , ma di modesto impatto, e cioè la possibilità , a partire da Unico 2014, di dedurre , limitatamente al 30%, l’Imu pagata nel 2013 sui beni immobili strumentali
     

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