In materia di TASI viene disciplinata l’ipotesi in cui l’unità immobiliare sia occupata da un soggetto diverso dal proprietario (inquilino / comodatario).
Infatti è stato previsto che una parte dell’imposta (compresa tra il 10% e il 30%) sia a carico dell’inquilino e che il residuo gravi sul proprietario.
Tale misura è espressamente rimessa alla discrezionalità del singolo Comune che dovrà comunque fissarla nei citati limiti.
L’art. 1, comma 681, Finanziaria 2014 dispone: “Nel caso in cui l’unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare, quest'ultimo e l'occupante sono titolari di un'autonoma obbligazione tributaria. L'occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30 per cento dell'ammontare complessivo della TASI, calcolato applicando l'aliquota ... La restante parte è corrisposta dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare.”
Pertanto per gli immobili concessi in locazione/comodato si configurano due distinte obbligazioni: una in capo all’inquilino / comodatario, tenuto al versamento “nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30 per cento dell'ammontare complessivo della TASI”. l’altra in capo al proprietario, tenuto a corrispondere la “restante parte” del tributo.
La percentuale a carico dell’occupante è calcolata sull’importo dell’imposta complessivamente determinata in capo al proprietario; pertanto , nel caso in cui l’immobile locato costituisca per l’occupante “abitazione principale”, ma per il proprietario sia “seconda casa”, l’aliquota applicabile sarà quella prevista per i fabbricati diversi dall’abitazione principale (la quota a carico del detentore è sempre frazione del totale);
Trattandosi di due autonome obbligazioni, non c’è solidarietà tra inquilino/comodatario e proprietario con la conseguenza che il Comune non potrà pretendere l’adempimento da una parte piuttosto che dall’altra. Inoltre la misura del riparto tra di essi è fissata dal Regolamento comunale.
In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a 6 mesi nel corso dello stesso anno, la TASI è dovuta esclusivamente dal possessore del locale a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie.
La base imponibile della TASI va individuata applicando le regole previste ai fini IMU . Con riguardo all’aliquota di base , la stessa è pari all’1‰.
Per il 2014 può essere aumentata fino al 2,5‰; inoltre, in virtù delle modifiche apportate dal DL n. 16/2014, sempre per il 2014 l’aliquota massima della TASI può essere ulteriormente elevata dal 2,5‰ al 3,3‰; in alternativa, la somma dell’aliquota TASI e dell’IMU può essere elevata dal 10,6‰ all’11,4‰.
L’imposta dovuta va quindi calcolata applicando alla base imponibile le aliquote previste (tenendo conto dell’eventuale detrazione per l’abitazione principale deliberata dal Comune), rapportata al periodo e alla percentuale di possesso o in base al numero di locatari / comodatari.
L’importo da pagare in capo ai locatari rimane invariato (10% - 30%) a prescindere dal numero degli stessi.
Le modalità di versamento della TASI sono analoghe a quelle previste per l’IMU per cui il versamento va effettuato tramite mod. F24 o apposito bollettino di c/c/p .
Per il 2014, primo anno di applicazione dell’imposta, le modalità di versamento dipendono dalla tipologia dell’immobile.
Infatti per gli immobili diversi dall’abitazione principale, la prima rata è determinata con l’aliquota base dell’1‰ se il Comune non ha deliberato una diversa aliquota entro il 23.5.2014 pubblicata sul citato sito Internet entro il 31.5 ed il saldo va determinato sulla base di quanto deliberato dal Comune per il 2014. Per quelli adibiti ad abitazione principale, la TASI va versata in unica soluzione entro il 16.12.2014, salvo il caso di pubblicazione, entro il 31.5.2014 sul citato sito Internet, della delibera di approvazione delle aliquote e delle detrazioni.
Si ricorda che il MEF ha annunciato la proroga al mese di settembre del versamento della prima rata TASI 2014 nei soli Comuni che entro il 23.5 non hanno deliberato le relative aliquote e pertanto non risultano pubblicate entro il 31.5.2014.
Il Comune è tenuto a fissare la percentuale TASI in capo all’inquilino (compreso tra il 10% e il 30%)e, di conseguenza, in capo al locatore. Il Comune non può fissare una percentuale a carico dell’inquilino inferiore al 10% ovvero superiore al 30%. Tale discrezionalità, rimessa al singolo Comune, impone al contribuente di verificare quanto deliberato dal competente Comune,
Esempio: il proprietario di un appartamento lo ha concesso in locazione; l’immobile ha una rendita catastale pari a 1.000 Euro. Con riguardo agli immobili locati, il Comune ha deliberato un’ aliquota per altri fabbricati pari a 1,9‰ ,attribuendo all’occupante il 30%.
La base imponibile TASI è pari a 168.000 Euro così determinata: 1000 x 1,05 x 160 = 168.000 . Poiché l’imposta annua deve essere versata per il 30% dall’inquilino mentre la restante parte (70%) dal proprietario, per il 2014 la TASI è così determinata: TASI complessivamente dovuta = Euro 319,20 (168.000 x 1,9‰); Inquilino: TASI 2014 = Euro 95,76 ( 319,20 x 30%); I rata = Euro 47,88 (95,76 : 2) . Proprietario TASI 2014 = Euro 223,44 (319,20 x 70%); I rata = Euro 111,72 (223,44 : 2).