La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto una nuova detrazione d’imposta.
Il beneficio spetta agli acquirenti persone fisiche di immobili abitativi di nuova costruzione realizzati in classe energetica A o B e consiste nella possibilità di usufruire di una detrazione dell’IRPEF pari al 50% dell’IVA corrisposta dall’acquirente sul prezzo di vendita all’impresa costruttrice.
La detrazione IRPEF non è soggetta ad alcun limite di fruibilità in valore assoluto. Pertanto , ipotizzando un prezzo di vendita di € 300.000, con applicazione dell’IVA in misura pari al 10%, per un totale di imposta pari a € 30.000,la detrazione complessivamente spettante risulterà pari al 50% dell’IVA pagata dall’acquirente, pari a € 15.000, corrispondenti a 10 rate annuali di detrazione IRPEF, ciascuna di importo pari a € 1.500.
L’acquisto dovrà essere perfezionato nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2016 ed il 31 dicembre 2016; ciò che conta è la data di trasferimento di proprietà e non la semplice stipula di un preliminare , con versamento di acconti prezzo e/o caparre confirmatorie.
In caso di acconti soggetti ad IVA versati nel corso del 2015 e stipula dell’atto notarile di compravendita nel 2016, la detrazione si applica solo alla quota di IVA pagata nel corso del 2016.
Qualora l’acconto venga pagato nel 2016 e la vendita sia stipulata nel 2017, l’acquirente perderà la detrazione, in quanto la norma si applica agli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2016.
Lo sconto fiscale deve essere obbligatoriamente ripartito su un periodo di dieci anni comprendendo l’anno di acquisto dell’immobile ed i nove successivi, fino a concorrenza dell’IRPEF lorda. Non si potrà quindi formare mai un credito d’imposta da riportare .
Lo scopo della norma è quello di incentivare l’acquisto immobiliare mediante un dimezzamento dell’IVA dovuta sulla compravendita, che ricordiamo essere del:
- 4% per la “prima casa”
- 10% in caso di insussistenza dei requisiti “prima casa” ed immobile non di “lusso”
- 22% per gli acquisti degli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).
L’agevolazione riguarda gli acquisti di “unità immobiliari a destinazione residenziale” aventi classe energetica A o B.
In mancanza di precisa specificazione, si ritiene che siano e siano agevolabili sia gli acquisti della “prima casa”, sia quelli destinati a “seconda casa” o quelli effettuati per la successiva locazione dell’immobile.
L’acquirente dell’immobile dovrà essere un soggetto passivo IRPEF, intendendosi tale:
- le persone fisiche
- gli imprenditori individuali (per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce)
- i soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, s.n.c., s.a.s. e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.
La figura del venditore corrisponde a quella delle “imprese costruttrici”. A tale proposito è stato chiarito che il presupposto dell’agevolazione è dato dall’acquisto di immobili nuovi venduti direttamente dalle imprese che li hanno costruiti ex novo, con esclusione di vendite da imprese che hanno eseguito sull’immobile lavori di recupero edilizio (ristrutturazione edilizia, manutenzione straordinaria o restauro e risanamento conservativo).