La detraibilità degli interessi passivi su mutui ipotecari e dei relativi oneri , è collegata al concetto di “abitazione principale”.
Secondo l'art. 10, comma 3-bis, TUIR, coincide con: “quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente”.
La detrazione degli interessi passivi spetta, pertanto, al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche nel caso in cui l’immobile sia adibito ad abitazione principale di un familiare(coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).
Non è quindi richiesto che nell’immobile dimori abitualmente il proprietario in prima persona. In base a quanto disposto dalla normativa si rende, pertanto, possibile la detrazione degli interessi passivi relativi a un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale senza necessità che l’intestatario stabilisca mai la propria dimora in quell’immobile, se ce l’hanno i familiari ovviamente.
L’immobile interessato deve essere adibito ad abitazione principale entro un preciso limite di tempo, pena la decadenza dall’agevolazione. Per i mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2001, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dalla data di acquisto.
In linea di principio, il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale causa la decadenza dai benefici fiscali, a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui si è verificata detta situazione: se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, può fruire nuovamente della detrazione, in relazione alle rate pagate a decorrere da quel momento.
Vi sono delle eccezioni a tale regola generale, rappresentate dall’ipotesi di trasferimento per motivi di lavoro; ricovero in istituto di cura o sanitario (a condizione che l’immobile non sia locato); inagibilità dell’abitazione principale a causa di eventi naturali (nel caso di cui alla Circolare n. 11/2014, si trattava del sisma in Abruzzo); trasferimento per motivi diversi dal lavoro, in relazione a mutui stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale prima del 1° gennaio 1993.
Per beneficiare della detrazione, il contribuente deve essere in possesso e conservare i seguentidocumenti:
- copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è stato concesso per l’acquisto dell’abitazione principale;
- copia dell’atto di compravendita dell’immobile e relativi oneri correlati (ad esempio, costi di intermediazione, spese relative al contratto di compravendita redatto dal notaio);
- quietanze di pagamento degli interessi passivi e relativi oneri accessori e quote di rivalutazione.
La detrazione del 19% spetta per gli interessi passivi; gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione; pagati nel periodo di imposta di riferimento, indipendentemente dalla scadenza della rata, in ossequio del principio di cassa.
Sono oneri accessori al contratto di mutuo ad esempio, l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo; la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria; le spese di istruttoria e di perizia tecnica; gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato); la cosiddetta provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti; le maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relativi a mutui stipulati in valuta estera (ad esempio, dollari).
Non possono invece essere classificate come oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile (generalmente richiesta dalla banca in sede di stipula di un contratto di mutuo) in quanto non hanno carattere di necessità rispetto al contratto di mutuo.