La deducibilità dipende dalla tipologia di finanziamento.
Per gli immobili patrimonio l’indeducibilità prevista dall’art. 90, comma 2, TUIR, non è applicabile agli interessi passivi relativi ai finanziamenti accesi per acquisto/costruzione.
Secondo l’art. 90, comma 2, TUIR, sono indeducibili :
- le spese e gli altri componenti negativi, compresi gli interessi passivi, relativi ai beni immobili diversi da quelli strumentali per l’esercizio dell’impresa o alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa.
In base all’art. 1, comma 35, della Legge n. 244/2007, “Tra le spese e gli altri componenti negativi indeducibili di cui al comma 2 dell’articolo 90 del testo unico delle imposte sui redditi [...] non si comprendono gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l’acquisizione degli immobili indicati al comma 1 dello stesso articolo 90”.
Di conseguenza alle società immobiliari di gestione viene riconosciuto il diritto di dedurre gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l’acquisizione del patrimonio immobiliare.
Ai sensi dell’art. 90, TUIR, sono considerati “immobili patrimonio” gli immobili che concorrono alla formazione del reddito complessivo in base alle regole fondiarie, quindi, di fatto, gli immobili a uso abitativo, ad esclusione della categoria A/10.
La Circolare n. 19/2009, in merito agli interessi passivi relativi a tali immobili, confermando l’indeducibilità integrale degli interessi passivi di funzionamento analogamente alle altre spese relative agli immobili patrimonio, ha specificato che:
- l’indeducibilità prevista dall’art. 90, comma 2, TUIR, non è applicabile agli interessi passivi relativi ai finanziamenti accesi per acquisto/costruzione;
- i suddetti interessi sono deducibili, per i soggetti IRES, nei limiti ed alle condizioni di cui all’art. 96, TUIR;
- sussiste una specifica deroga alla suddetta disciplina per gli immobili destinati alla locazione così come previsto dall’art. 1, comma 36, Legge n. 244/2007; in sostanza per gli immobili destinati alla locazione è prevista la deducibilità senza i limiti dell’art. 96, TUIR.
Per operare l’esclusione dal meccanismo di deducibilità degli interessi passivi è necessario che il mutuo ipotecario (per l’acquisto o la costruzione) abbia ad oggetto gli stessi immobili destinati alla locazione.