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La deducibilità degli immobili strumentali del professionista

  • di Luigi Mondardini

    Il trattamento fiscale degli immobili strumentali è cambiato notevolmente nel tempo.

    Nel caso di soggetto esercente arte o professione per “immobili strumentali” devono intendersi gli immobili utilizzati direttamente dall’artista o professionista per l’esercizio esclusivo o promiscuo della propria attività artistica o professionale. 
    Ciò che rileva è la  destinazione dell’immobile all’attività professionale, “strumentalità per destinazione”. Ai fini della valutazione della strumentalità dell’immobile non conta  che l’acquisto sia avvenuto in qualità di persona fisica o di professionista o della categoria catastale dell’immobile.
     
    Uso esclusivo: 
     
    - per gli immobili di proprietà usati esclusivamente ai fini dell’attività strumentale, il trattamento fiscale delle quote di ammortamento sulla base della data di acquisto o costruzione è il seguente:
    Dal 01/01/2010 ad oggi : l’ammortamento dell’immobile è indeducibile
    Dal 01/01/07 al 31/12/2009: la quota di ammortamento è deducibile nel limite del 3% annuo ( D.M 31/12/1988)
    Dal 15/06/1990 al 31/12/2006: indeducibile
    Dal 1/1/1986 al 14/06/1990 : deducibilità
    Fino al 01/01/1985: indeducibilità delle quote di ammortamento maturate fino al 01/01/1985.
     
    Per quanto riguarda le spese le spese condominiali e di gestione dell’immobile sono interamente deducibili.
     
    Le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione ordinaria e straordinaria che fino al 31/12/2006 erano deducibili in 5 anni (nell’esercizio in corso alla data di sostenimento della spesa e nei 4 successivi) dal 01/01/2007 sono deducibili per cassa entro il limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili risultanti all’inizio del periodo d’imposta; in caso di non capienza del limite sopra, l’eccedenza è deducibile nei 5 anni successivi all’esercizio in cui si è verificato il costo.
     
    Uso promiscuo:
     
    - nel caso di immobile di proprietà usato promiscuamente, cioè sia per l’esercizio di impresa che per motivi personali, se il contribuente non ha nello stesso Comune un immobile esclusivamente strumentale è possibile dedurre il 50% della rendita catastale. 
     
    - Si precisa che la deduzione è possibile indipendentemente dalla percentuale dell’immobile effettivamente adibita per lo svolgimento dell’arte o professione.
     
    Leasing:
     
    -  i canoni di locazione degli immobili strumentali in leasing ad uso esclusivo dell’arte o professione, se il contratto è stato stipulato:
    Dal 01/01/2014: i canoni sono deducibili per competenza a condizione che il contratto abbia una durata maggiore di 12 anni;
    Dal 01/01/2010 al 31/12/2013: i canoni di leasing erano indeducibili;
    Dal 01/01/2007 al 31/12/2009: deducibili per competenza a condizione che la durata del contratto di leasing sia maggiore della metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente ministeriale previsto nel D.M 31/12/1988, con durata minima di 8 anni e massima di 15 anni
    Dal 15/06/1990 al 31/12/2006: indeducibili;
    Dal 03/03/1989 al 14/06/1990: deducibili per competenza se la durata del contratto di leasing è maggiore di 8 anni
    Fino al 02/03/1989: canoni deducibili per cassa
     
    Per quanto riguarda la rendita catastale dei contratti in leasing questa è deducibile per i contratti stipulati tra il 15/06/1990 e il 31/12/2006.
     
    Per quanto riguarda le spese la deducibilità in caso di possesso dell’immobile in leasing valgono le stesse regole del possesso in proprietà: piena deducibilità delle spese di gestione.
     
    Per gli immobili ad uso promiscuo con contratto di leasing, la deducibilità della rendita catastale e dei canoni di leasing è stata modificata più volte modificata. In particolare per i contratti di leasing stipulati:
     
    Dal 01/01/2014: deducibilità al 50% del canone a condizione che il contratto di leasing abbia durata maggiore di 12 anni.
    Dal 01/01/2010 al 31/12/2013: Indeducibilità sia del canone che della rendita
    Dal 01/01/2007 al 31/12/2009: deducibilità al 50% del canone pagato se la durata de contratto è maggiore della metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente ministeriale previsto nel D.M 31/12/1988, con durata minima di 8 anni e massima di 15 anni
    Fino al 31/12/2006: deducibilità al 50% della rendita catastale
     
     
     
     
     
     

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