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La cedolare secca: di solito conviene ( ma non sempre)

  • di Luigi Mondardini

    Occorre considerare diverse variabili .

    In particolare gli elementi da considerare sono i seguenti: 
     
    - tipologia contrattuale;
    - presenza o meno di altri redditi; 
    - aliquota marginale;
    - aliquote delle addizionali regionali e comunali. 
    - diritto a detrazioni d’imposta;
     
    L’imposizione sull’importo dell’affitto è la seguente:
     
    - in caso di cedolare: aliquota sull’intero importo dell’affitto, ossia sul 100% del canone incassato.
     
    - Tassazione IRPEF: nei contratti  per i quali il canone è determinato contrattualmente tra le parti, il canone da dichiarare sconta la sola deduzione forfettaria del 5%.
     
    - Nei contratti a canone concordato,oltre alla  deduzione del 5%,  se ne aggiunge un’altra pari al 30%;  complessivamente quindi il canone da dichiarare è para  al 66,5%.
     
    La convenienza della cedolare va analizzata  confrontando tutte le imposte che sostituisce:
     
    - la tassazione del 21% viene applicata a fronte delle imposta non dovute:    Irpef,   Addizionale regionale,  Addizionale comunale,   Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione),     Imposta di bollo (compresa quella su risoluzione e proroghe). 
     
    - tenendo poi conto dell’imponibile soggetto a tassazione ( 95%) , di fatto l’imposta viene calcolata applicando un imposta che val 21,85% ( scaglione da zero a 15 mila Euro) al 40,85% (oltre i 75 mila Euro).
     
    La convenienza per la tassazione separata appare evidente  considerando solo l’aliquota Irpef.
     
    Si rafforza tenendo poi conto che :
    - le addizionali comunali e regionali  generalmente superano  il 2% 
    - l’imposta di registro per la quota a carico del proprietario, è all’1% 
     
    Pertanto  complessivamente all’aliquota Irpef va aggiunta una media di tre punti, cosa che porta le imposte sul canone, già per il primo scaglione di reddito, a superare il 24%. 
     
    Anche nel caso dei contratti a canone concordato, per i quali è prevista la riduzione del 30% dell’importo da dichiarare la cedolare si dimostra l’opzione più conveniente per tutte le fasce di reddito.
     
    In questo caso va infatti confrontata l’IRPEF sul canone ridotto ( ad es. 23% fino a 15.000 Euro di reddito che diventa un 15,07% per effetto delle deduzioni) con la cedolare al 10%.
     
    La convenienza è evidente anche senza considerare il peso delle addizionali e della tassa di registro, che in caso di contratti a canone concordato solo per la quota a carico del locatore è pari allo 0,70%. 
     
    Si sposta invece verso i redditi più elevati  la convenienza della cedolare per i proprietari di immobili vincolati dalle Belle Arti. 
    La convenienza in questo caso, anche considerando le addizionali e l’imposta di registro, scatta solo dal terzo scaglione di reddito. 
     
    Parte direttamente dal primo scaglione, invece, nel caso di locazione a canone concordato.
     
    In ogni caso non sempre la cedolare risulta vantaggiosa; questo può accadere in situazioni di incapienza (senza reddito da locazione) e spese significative per le quali si ha diritto a detrazioni d’imposta.
     
    Optando per la cedolare si ha l’obbligo di pagare l’imposta sul canone senza poter usufruire delle detrazioni per le spese sostenute.
     
    È il caso, ad esempio, di chi ha effettuato lavori di ristrutturazione sull’immobile da affittare e può usufruire di detrazioni rilevanti e tali da superare l’Irpef dovuta.
     
    Oppure in presenza  di detrazioni per i redditi assimilati, che  variano in funzione del reddito.
    La convenienza a dichiarare il canone di locazione ai fini Irpef può aversi, considerando che per i primi 4.800 euro di reddito non sono dovute imposte in virtù della detrazione. 
     

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