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IMU : area edificabile, valore venale

  • di Luigi Mondardini

    Base imponibile: valore venale al 1° gennaio dell’anno di riferimento fino a ultimazione dei lavori.

    Per area edificabile si deve intendere quella  individuata come tale  dalle disposizioni dello strumento urbanistico generale adottato dal Comune.
     
    Non assume rilevanza il fatto che tale strumento urbanistico non abbia ancora completato l’iter amministrativo per la sua approvazione da parte del competente organo regionale oppure che non siano ancora stati approvati gli eventuali piani particolareggiati previsti dallo strumento stesso.
     
    Tali informazioni sono contenute nel certificato di destinazione urbanistica.
     
    Il Ministero dell’Economia e delle finanze ha  precisato  che, in caso di mancata comunicazione dell’intervenuta edificabilità dell’area,  il Comune ha il titolo per richiedere al contribuente l’imposta dovuta ma non le sanzioni e gli interessi.
     
    Il valore venale dell’area edificabile deve essere preso a riferimento anche nei seguenti casi:
     
    - Di nuova costruzione, anche se conseguente ad una demolizione
    - di esecuzione di un intervento di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizio o urbanistica (ai sensi delle lettere c), d) o f) dell’art. 3 comma 1 del DPR 380/2001)
     
    e ciò  fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione o, se antecedente, di effettivo utilizzo.
    Per le aree fabbricabili la base imponibile ai fini IMU è data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione.
     
    Il calcolo va effettuato considerando :
     
    - la zona territoriale di ubicazione
    - l’indice di edificabilità
    - la destinazione d’uso consentita, 
    - gli oneri legati ad eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la sua edificazione
    - i prezzi medi rilevati sul mercato per la vendita di aree aventi caratteristiche analoghe.
     
    Si osserva peraltro che tale  valore risulta ulteriormente influenzato dal tempo necessario perché l’area passi da uno stadio urbanistico a quelli successivi, fino al rilascio della concessione nonché dal tasso di interesse per la remunerazione del capitale-area nel periodo.
     
    Da quanto sopra  il  valore può  essere oggetto di valutazioni anche diverse  tra loro, tenuto conto delle variabili alle quali si vorrà dare peso.
     
    Da ultimo, la lunga fase di crisi del mercato immobiliare induce  i contribuenti  a stimare, per il 2016, un valore inferiore a quello utilizzato a base dei calcoli per gli anni passati.
     

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