Il passaggio alla sfera privata riguarda gli immobili strumentali .
Tra le novità della L. 208/2015 figura la possibilità della estromissione dell’immobile strumentale dell’imprenditore individuale. Tale misura si affianca a quella dell’assegnazione di beni ai soci.
La tassazione è prevista nella imposizione sostitutiva sulle plusvalenze pari all’ 8% calcolato sulla differenza tra il valore normale dell’immobile ( con possibilità di optare in base al valore catastale) e il suo costo fiscalmente riconosciuto.
Ai fini delle imposte indirette non sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale, non essendosi in presenza di un atto traslativo, bensì di un mero passaggio dell’immobile dalla sfera imprenditoriale a quella privata della persona.
L’imprenditore individuale può estromettere dal regime d’impresa con tassazione ridotta gli immobili strumentali :
- sia che siano per natura
- sia gli immobili strumentali per destinazione;
Ad esempio l’imprenditore può estromettere l’immobile strumentale utilizzato direttamente per l’esercizio della propria attività, in quanto strumentale per destinazione; viceversa nell’ambito di una impresa edile non potrebbe attribuirsi un immobile costruito per la vendita in quanto si tratta di un immobile “merce”.
Per le società l’assegnazione è agevolata con riferimento agli immobili strumentali per natura, agli immobili merce e agli immobili patrimoniali, mentre i benefici non spettano per gli immobili strumentali per destinazione.
Nel caso dell’imprenditore individuale che detiene l’immobile nell’ambito dell’unica azienda concessa in affitto, secondo l’Agenzia delle Entrate (circolari n. 40 del 13 maggio 2002 e n. 39 del 15 aprile 2008) l’estromissione non è possibile in quanto la persona non riveste la qualifica di imprenditore.
Inoltre non rientrano tra i beni agevolabili gli immobili di civile abitazione, classificati nel gruppo catastale A (fatta eccezione per la categoria A/10) e utilizzati in modo promiscuo per l’esercizio dell’impresa e per le esigenze personali o familiari dell’imprenditore.
Se la base imponibile è negativa, le agevolazioni non vengono meno. Tale condizione, associata all’esenzione IVA propria dell’estromissione degli immobili strumentali e con l’assenza di imposte d’atto, farà sì che non saranno rari i casi di estromissione a costo zero e cioè senza imposta alcuna a carico della persona.