L’impresa individuale può optare per l’uscita dell’ immobile dal patrimonio dell’impresa .
In tal modo gli immobili strumentali , per natura o per destinazione, transitano dalla sfera dell’impresa a quella privata della persona fisica.
Sotto il profilo IVA, l’operazione è qualificabile come destinazione di beni a finalità estranee all’impresa, e come tale rientrante nell’ambito di applicazione del tributo.
Rispetto a tale principio, sono una eccezione i beni per i quali l’imprenditore non ha operato la detrazione dell’imposta all’atto dell’acquisto:
- acquisto avvenuto prima del 1973
- acquisto da privato
- acquisto dal patrimonio personale dell’imprenditore.
Per gli immobili strumentali, è previsto il regime generale dell’esenzione Iva, con imponibilità nei seguenti casi:
- cessioni di fabbricati strumentali effettuate, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica;
- in tutti gli altri casi di cessioni di fabbricati strumentali il cedente può manifestare l’opzione per l’imposizione, il cui esercizio deve risultare dall’atto di cessione.
Ove l’estromissione dell’immobile avvenga in esenzione di IVA, si dovrà effettuare la rettifica della detrazione per cambio di destinazione del bene ; in tal caso si dovranno restituire i decimi mancanti al compimento del decennio di monitoraggio.
Qualora dall’atto dell’acquisto siano trascorsi più di dieci anni, non dovrà essere operata la rettifica della detrazione, in quanto è terminato il monitoraggio decennale.
Per quanto riguarda il valore da attribuire all’immobile , considerando che trattasi di operazioni in assenza di corrispettivo (autoconsumo) si deve utilizzare il prezzo di acquisto o il costo.
Non ha quindi rilevanza il valore normale , che peraltro è ancora utilizzato ai fini delle imposte dirette e dell’eventuale plusvalenza emergente.
Niente sarà dovuto ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, in quanto non si effettua alcun trasferimento della proprietà dell’immobile, il quale rimane in capo allo stesso soggetto, seppure passando dalla sfera imprenditoriale a quella personale.