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Cessioni di immobili nella sfera privata

  • di Luigi Mondardini

    La cessione onerosa può produrre plusvalenze imponibili.

    Fuori dall’ambito d’impresa, la cessione onerosa :
     
    - di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (salvo che non si tratti di immobili acquisiti per successione o dell’abitazione principale del contribuente o dei suoi familiari).
     
    - di aree edificabili, indipendentemente dalla data di acquisto;
     
    può produrre plusvalenze imponibili ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR e concorrere al reddito complessivo IRPEF del cedente secondo le modalità ordinarie. Alla plusvalenza può, tuttavia, essere applicata l’imposta sostitutiva del 20% .
     
    La plusvalenza tassata è data dalla differenza fra:
     
    - il corrispettivo percepito nel periodo di imposta;
     
    - e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo, vale a dire le spese sostenute dal cedente in quanto necessarie alla vita del bene compresi gli oneri tributari e le altre spese relative alla cessione dello stesso, le spese di costruzione, quelle di manutenzione straordinaria e quelle volte a incrementarne il valore.  Sono inclusi tra gli altri, gli oneri di natura fiscale assunti al momento dell’acquisto (quali, ad esempio, le imposte di registro, catastali e di trascrizione), le  spese notarili e le  spese accessorie. 
     
    - Non possono essere incluse  le spese che non apportano maggior consistenza o maggior valore all’immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene.
     
    Sono considerate spese di costruzione e incrementative:
     
    - quelle specificamente relative a opere e utilità esistenti alla data di determinazione del valore finale, comprese le spese effettuate per liberare l’immobile da servitù, oneri e altri vincoli e per demolire le costruzioni esistenti sulle aree utilizzate a fini edificatori.
     
    Inoltre l’eventuale plusvalenza può essere ridotta incrementando il costo di acquisto del bene, oltre che delle spese sopra elencate, anche degli oneri sostenuti per la costruzione. 
     
    Si tratta, ad esempio:
     
    - delle spese di progettazione, per le consulenze professionali,  spese relative al contratto di appalto; spese di demolizione dei manufatti sul terreno da edificare. 
     
    - Possono  assumere rilevanza come “costi inerenti” anche le spese relative alle opere di urbanizzazione primaria o secondaria.
     
    Viceversa tra i costi inerenti al bene ceduto non dovrebbero, invece, essere inclusi gli interessi passivi legati alla realizzazione del fabbricato, in quanto essi non incidono direttamente sul bene dal momento che non ne incrementano il valore. Per le medesime ragioni, dovrebbero essere, altresì, escluse le spese di agenzia sostenute per l’acquisto del bene .
     

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