Regola base è quella dell’esenzione.
Tuttavia sono previste precise casistiche di cessioni imponibili:
- imponibilità per “obbligo”, per le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici, entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori;
- per “opzione”, se effettuate dalle stesse imprese costruttrici o ristrutturatrici, decorsi 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori.
E’ costruttrice , l’impresa che - anche occasionalmente - svolge attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita.
Inoltre l’impresa che ha fatto costruire l’immobile tramite appalto ad imprese terze, ma normalmente svolge altra attività.
Infine l’impresa che esegue interventi di recupero, ovvero l’impresa che, anche tramite appalto, esegue gli interventi di recupero, di cui alle lettere c), d) ed f), dell’articolo 3 del D.P.R. 380/2001.
In caso di vendita dell’immobile prima di terminare i lavori di ristrutturazione, affinché possa essere qualificata come impresa di costruzione , deve essere presente la richiesta e concessione del permesso a costruire ovvero dichiarazione di inizio attività (dipende dal tipo di intervento); l’inizio dei lavori edili con apertura del cantiere (circolare AdE 12/E/2007).
Sono viceversa esenti :
- le cessioni di immobili abitativi, poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati, decorsi 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori in assenza di opzione per l’applicazione dell’Iva (regime naturale);
- le cessioni di immobili abitativi, poste in essere da imprese diverse da quella di costruzione o ristrutturazione vale a dire da imprese di compravendita immobiliare o da imprese di mera gestione.
Le pertinenze (catastali C2, C6 e C7) cedute congiuntamente al fabbricato abitativo scontano il medesimo trattamento Iva – anche in termini di aliquota – subito dall’abitazione.