E’ un regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito dalla locazione.
La cedolare secca sugli affitti interessa i proprietari (o titolari di diritti reali di godimento) di abitazioni concesse in locazione a terzi al di fuori dell'esercizio di imprese, arti o professioni.
Siamo quindi nel campo dei soggetti passivi IRPEF che, in relazione alla locazione posta in essere, conseguano reddito fondiario.
E’ peraltro applicabile quando l'oggetto del contratto di locazione è costituito da fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A/10), ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa.
Di conseguenza la cedolare secca non può essere applicata ai contratti di locazione di immobili che, pur possedendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio, fabbricati accatastati come uffici o negozi).
La scelta tra il regime ordinario di imposizione e la cedolare secca spetta al locatore, cioè al contribuente che consegue il reddito fondiario derivante dalla locazione e deve essere esercitata distintamente con riferimento a ciascuna abitazione locata (ed alle relative pertinenze, se locate congiuntamente ad essa).
La cedolare secca è dovuta in misura differente secondo che il contratto di locazione sia, o meno, concordato:
- è pari al 21%, se il contratto di locazione non è concordato, e quindi per i contratti del c.d. "canale libero" (4+4);
- per i contratti soggetti alla disciplina civilistica degli artt. 1571 ss. c.c., quali quelli aventi ad oggetto abitazioni censite in Catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/91, ovvero locate esclusivamente per finalità turistiche2.
Per i soli contratti concordati, la cedolare secca è dovuta in misura pari al 10% per il quadriennio 2014-2017.
L'aliquota del 10% si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti il 28.5.2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all'art. 2 co. 1 lett. c) della L. 225/926.