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Ammortamento dei fabbricati alle prese con OIC 16

  • di Luigi Mondardini

    Effetti del nuovo principio contabile OIC16 sulla gestione contabile dei fabbricati.

    Nella determinazione dell’ammortamento degli immobili, fiscalmente  a partire dal 2006  è necessario operare uno scorporo del terreno e limitare la deduzione della quota di ammortamento alla parte dell’investimento imputabile al manufatto sovrastante. Questa procedura  deve essere oggi necessariamente coordinata con la nuova imposizione recata dal principio contabile 16.
     
    Lo scorporo del terreno, civilisticamente,  viene fatto quale differenza  tra il valore complessivo dell’immobile e la quota imputabile al fabbricato. 
     
    Per principio contabile 16, detto scorporo  va effettuato  anche in base a stime , non occorre necessariamente una perizia, secondo valutazioni demandate all’apprezzamento del redattore del bilancio. 
     
    Al contrario , per il fisco, lo scorporo viene effettuato in maniera forfettaria  riferendosi direttamente al terreno  senza prevedere alcun margine di discrezionalità.
     
    A parte il caso di acquisto separato dell’area con successiva edificazione del fabbricato  -  in questo caso lo scorporo avviene in maniera analitica - ai fini fiscali lo scorporo forfettario  è pari al 30% nel caso di fabbricati industriali , ovvero al 20% per gli altri immobili.
     
    Da quanto sopra possono verificarsi situazioni diversificate. 
     
    Nel caso in cui in sede di redazione del bilancio , si valuti  la “quota terreno” allo stesso modo rispetto al valore individuato dal D.L. n. 223/06, non si generano disallineamenti. 
     
    Quando poi lo scorporo civilistico risulta  superiore rispetto alla misura fiscale  - si pensi all’ipotesi in cui il valore del terreno sottostante ad un fabbricato industriale sia quantificabile nell’ordine del 35% del valore complessivo - , anche in questa situazione  non si generano disallineamenti , dato che la quota di ammortamento stanziata a conto economico (calcolata sul fabbricato, quindi in relazione al 65%) è inferiore rispetto al limite fiscale ammesso (che permetterebbe di valutare il fabbricato al del costo complessivo 70%).
     
    Infine,  se la quota stimata imputabile al terreno è inferiore al valore fiscale, ad esempio pari al 15%, ciò  significa che la quota di ammortamento imputata a bilancio, calcolata su di un importo pari al 85% del costo complessivo dell’immobile, risulta superiore rispetto al limite fiscale. 
     
    Si dovranno quindi effettuare delle riprese in aumento in dichiarazione dei redditi, gestendo eccedenze che saranno recuperate al completamento del piano di ammortamento civilistico o comunque in sede di cessione dell’immobile. 
     

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