ACCONTO IMU: casi particolari

L’IMU va versata in 2 rate: la prima, a titolo di acconto, entro il 17.6, applicando quanto deliberato ed in vigore per l’anno precedente;  la seconda, a titolo di saldo, entro il 16.12, applicando quanto deliberato ed in vigore per l’anno cui si riferisce il tributo.

Di fatto tali rate risultano sovente di importo differente a seguito della variazione della situazione dell’immobile ovvero del diverso trattamento previsto dal Comune per l’anno d’imposizione rispetto al periodo precedente.

Il presupposto impositivo dell’IMU :

• il possesso di un immobile ubicato in Italia a titolo di proprietà o altro diritto reale (ad esempio, uso, usufrutto e abitazione).
• In presenza di diritti personali di godimento, il soggetto passivo IMU è individuato nel proprietario / titolare del diritto reale sull’immobile.

L’imposta è dovuta anche dai soggetti non residenti che possiedono un immobile in Italia nonché dai proprietari di immobili concessi in locazione / comodato, mentre non è dovuta dai residenti in Italia per gli immobili all’estero (per i quali va assolta l’IVIE).

Fanno eccezione gli immobili in leasing per i quali l’art. 9, D.Lgs. n. 23/2011 dispone espressamente che il soggetto passivo IMU è il locatario, dalla data di stipula del contratto e per tutta la durata dello stesso, a nulla rilevando la data di consegna dell’immobile.

Il trattamento IMU dell’abitazione principale e relative pertinenze va così individuato:

• per l’abitazione  principale non di lusso, vige l’esenzione  IMU, dove  l’abitazione principale è  non di lusso (esente IMU) se di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9. Le pertinenze fruiscono dell’esenzione nel limite di 1 unità per ciascuna categoria catastale, anche se accatastate unitamente all’abitazione. Ai fini IMU per abitazione principale si intende l’immobile nel quale risultano sia la residenza anagrafica che la dimora abituale del possessore e dei suoi familiari.

• l’ abitazione principale di lusso è soggetta ad IMU,  considerando che l’abitazione principale è non di lusso (esente IMU) se di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9. Le pertinenze fruiscono dell’esenzione nel limite di 1 unità per ciascuna categoria catastale, anche se accatastate unitamente all’abitazione.  In tal caso  è applicabile la detrazione di € 200, eventualmente aumentata dal Comune fino all’azzeramento dell’imposta dovuta.
• In presenza di più pertinenze appartenenti alla stessa categoria catastale, il contribuente può scegliere quella alla quale applicare il regime di favore previsto per l’abitazione principale.

Per  gli immobili concessi in comodato ad un familiare in linea retta di primo grado (genitori e figli) è prevista la riduzione del 50% della base imponibile IMU con la conseguente eliminazione della possibilità, da parte del Comune, di assimilare detti immobili all’abitazione principale.

A tal fine è necessario che  l’immobile costituisca l’abitazione principale del comodatario (sua dimora abituale e immobile nel quale risulta la residenza anagrafica);  il comodante non possieda in Italia altri immobili abitativi, ad eccezione dell’abitazione principale; il comodante risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato.

In altre parole:

• l’abitazione principale del comodante (di proprietà o meno) e l’immobile concesso in comodato devono essere nello stesso Comune;  
• sia l’immobile concesso in comodato che l’abitazione principale del comodante siano non di lusso ossia non accatastati A/1, A/8 o A/9.
• il contratto di comodato va  registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
• va  presentata la dichiarazione IMU attestante il possesso di detti requisiti.

Entro il prossimo 1.7.2019 (il 30.6.2019 cade di domenica) va presentata la dichiarazione IMU relativa alle situazioni verificatesi nel 2018.

Per gli  immobili locati a canone concordato di cui alla Legge n. 431/98, l’ammontare dell’IMU dovuta, così come risultante dall’applicazione dell’aliquota fissata dal Comune, è ridotto del 25% (va versato il 75%).

Per  poter beneficiare della riduzione IMU in esame, almeno una delle Organizzazioni firmatarie degli Accordi Territoriali deve “certificare” la conformità del contratto stipulato tra le parti rispetto all’Accordo Territoriale di riferimento.

L’obbligo di tale attestazione di conformità per i contratti “non assistiti” non riguarda  i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore del DM 16.1.2017 ossia, considerato che il Decreto è stato pubblicato sulla G.U. 15.3.2017, n. 62, fino al 14.3.2017;  i contratti stipulati dal 15.3.2017, qualora non risultino stipulati gli Accordi Territoriali con il recepimento delle nuove disposizioni del citato Decreto.

Con riferimento agli impianti fotovoltaici , l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che gli stessi sono da considerarsi beni immobili (fabbricati) da assoggettare ad IMU se per gli stessi si verifica l’obbligo di accatastamento, indipendentemente dalla categoria attribuita alle unità immobiliari di cui fanno parte. In particolare, detti impianti rappresentano beni immobili quando  costituiscono una centrale di produzione di energia elettrica autonomamente censibile nella categoria D/1 oppure D/10;  sono posizionati su pareti / tetti / aree pertinenziali di un fabbricato, con obbligo di menzione in Catasto al termine della loro installazione.

In particolare si rammenta che detto obbligo è previsto nel caso in cui l’impianto fotovoltaico integrato ad un immobile incrementa di almeno il 15% il valore capitale (o la redditività ordinaria) dello stesso.

In tale ipotesi, l’installazione fotovoltaica non è oggetto di un autonomo accatastamento, ma determina l’incremento della rendita catastale dell’immobile su cui è installato, senza mutarne la classificazione.

I “ruderi”, cioè le costruzioni che presentano danni tali da rendere permanentemente inabitabile o inagibile l’unità immobiliare, registrate al Catasto nella categoria “F2 – unità collabenti” non sono considerati fabbricati e quindi non sono soggetti ad IMU come tali.

Per tale fattispecie, l’imposta dovrebbe essere dovuta con riferimento all’area di sedime se risulta edificabile in base agli strumenti urbanistici.

Tuttavia si evidenzia che con la sentenza 28.3.2019, n. 8620 i Giudici della Corte di Cassazione sono giunti alla conclusione che il non assoggettamento all’imposta del fabbricato collabente deriva dall’azzeramento della base imponibile (il fabbricato è privo di rendita) e tale situazione non modifica lo status dell’area sulla quale l’immobile insiste, che pertanto continua ad essere un’area edificata e non un’area edificabile (solo quest’ultima è assoggettabile ad IMU in base al valore venale).

Immobili merce: è prevista  l’esenzione IMU (a regime) per i fabbricati destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (c.d. “immobili merce”) fintanto che permane tale destinazione e gli stessi non sono locati.

Si richiede , a pena di decadenza dall’esenzione, la presentazione della dichiarazione IMU entro il 30.6 dell’anno successivo “a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta”.