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31 maggio : scadenza per estromettere gli immobili

  • di Luigi Mondardini

    E’ il termine fissato per l’esercizio dell’opzione da parte dell’imprenditore individuale.

    L’agevolazione riguarda :
     
    - gli  immobili strumentali posseduti alla data del 31 ottobre 2015 dagli imprenditori individuali 
    -  produce i suoi effetti con riferimento al periodo d’imposta in corso al 1° gennaio 2016 .
     
    La data del 31 maggio va riferita alla semplice contabilizzazione sul libro giornale o nel registro dei beni ammortizzabili dell’operazione.
     
    Ai fini della fruibilità dell’agevolazione, occorre verificare  se la tipologia di immobile posseduto dall’imprenditore individuale rientri tra quelle contemplate dalla norma dei favore.
     
    Possono infatti essere estromessi gli immobili di cui all’articolo 43, comma 2, del Tuir e precisamente: 
     
    “Ai fini delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione o dell’impresa commerciale da parte del possessore. Gli immobili relativi ad imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni si considerano strumentali anche se non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato salvo quanto disposto nell’articolo 65, comma 1. Si considerano, altresì, strumentali gli immobili di cui all’ultimo periodo del comma 1-bis dell’articolo 60 e articolo 95 per il medesimo periodo temporale ivi indicato”.
     
    Sono quindi ricompresi gli “immobili strumentali” e precisamente:
     
    - strumentali per destinazione e cioè utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa da parte del possessore (negozi, uffici, capannoni, immobili abitativi utilizzati per l’esercizio dell’attività, etc.); 
     
    - strumentali per natura:  in qualunque modo utilizzati per l’esercizio dell’impresa. Così, ad esempio ,  un immobile  di categoria A/3 (civile abitazione) utilizzato esclusivamente per l’esercizio dell’attività, viene considerato strumentale per destinazione e, quindi, può essere estromesso in via agevolata (si pensi ad esempio all’immobile utilizzato per uso foresteria).
     
    Non sono mai considerati strumentali gli immobili “merce” ( vale a dire  destinati alla rivendita). 
     
    In definitiva non sono agevolabili  gli immobili ad uso personale dell’imprenditore; strumentali adibiti promiscuamente all’esercizio dell’impresa; abitativi non utilizzati direttamente in quanto dati in locazione a terzi, in usufrutto, in comodato; iscritti a magazzino, cioè “beni-merce”.
     
    L’articolo 65 del Tuir dispone inoltre che sono relativi all’impresa gli immobili iscritti nell’inventario (per i soggetti in contabilità ordinaria) o risultanti dal registro dei beni ammortizzabili (per i soggetti in contabilità semplificata).
     
    Si ricorda peraltro  che fino al 31 dicembre 1991, gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa commerciale da parte del possessore dovevano considerarsi relativi all’impresa indipendentemente dal fatto che risultassero o meno indicati nelle suddette scritture contabili.
     
    Pertanto, gli immobili acquistati prima del 1° gennaio 1992 potranno essere comunque  estromessi , a prescindere dalla loro iscrizione nei libri contabili. 
     
    Anche gli immobili posseduti in comunione con il coniuge possono essere estromessi; in tal caso l’imposta sostitutiva si applica sulla quota del valore di spettanza dell’imprenditore.
     
    La norma attuale fa riferimento al “possesso” dei beni immobili alla data del 31 ottobre 2015; il  requisito del possesso, per l’imprenditore individuale, è quindi rispettato se il bene è posseduto:
     
    - in proprietà 
    - in base ad altro diritto reale nell’ambito della sfera imprenditoriale
    - non rientra viceversa l’ipotesi  del bene immobile detenuto in forza di un contratto di leasing.
     
    La scelta di estromettere l’immobile ( la cui efficacia viene retrodatata alla data del 1° gennaio 2016)  potrebbe avere ripercussioni per gli immobili concessi in locazione.
     
    Si potrebbe rendere necessario  apportare modificazioni conseguenti al passaggio dell’immobile dalla sfera imprenditoriale a quella privata del possessore.
     
    Ad esempio, ove nei primi mesi del 2016 , l’immobile ( strumentale per natura) sia locato con applicazione dell’Iva, si dovrà procedere all’emissione di note di accredito ai fini Iva relativamente alle fatture emesse a seguito dell’incasso dei canoni relativi ai primi mesi dell’anno; quindi procedere, entro il termine dell’esercizio dell’opzione per l’estromissione, all’integrazione dell’imposta di registro nella misura dell’1% in conseguenza del fatto che la misura dell’imposta nel caso di locatore privato è pari al 2%.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

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